关键词
· 民事
· 执行异议之诉
· 案外人
· 案外人查封
· 另案生效裁判
基本案情
周某诉刘某、孔某借款担保合同纠纷一案，郑州仲裁委员会作出的（2015）郑仲裁字第031号裁决书已发生法律效力。周某向郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）申请强制执行，该院于2016年4月6日立案执行，执行案号为（2016）豫01执400号。在仲裁案件审理过程中，河南省郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）于2015年1月21日作出（2015）金执字第948号执行裁定书和（2015）金执字第948号协助执行通知书，查封：（1）担保人尚某名下位于郑东新区某路北、艺术中心东某号楼13层13**号，商品房买卖合同编号为D106*****项下的办公房产、郑东新区某道路路22号楼2单元10层10**号房产（产权证号为07**82）各一套。（2）被执行人刘某名下的房产：郑东新区某某道路路北、某某道路路东2号楼22层22*1号、22*2、22*3、22*4、22*5、22*6、22*7、22*8，共计八套房产。查封期限自2015年1月22日起至2017年1月21日止。
在执行过程中，一审法院于2016年11月7日作出（2016）豫01执400号之三裁定及（2016）豫01执400号之三协助执行通知书，继续查封本案仲裁期间金水区法院查封的第二项八套房屋，查封期限从2016年11月8日起至2019年11月7日止。2016年4月20日，一审法院作出（2016）豫01执400号裁定，裁定评估、拍卖被执行人刘某名下的上述八套房产。某置业公司对上述八套房屋被查封不服，向一审法院提交异议，该院于2018年8月1日作出（2018）豫01执异256号裁定，驳回了案外人某置业公司的异议请求。某置业公司对驳回其异议请求不服，诉至一审法院。一审法院于2019年2月18日作出（2018）豫01民初3148号判决，判决驳回某置业公司的诉讼请求。某置业公司不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2019年6月12日作出（2019）豫民终637号判决，判决驳回上诉，维持原判。
一审、二审法院查明，2014年8月31日某置业公司与刘某分别签订了八份商品房买卖合同，分别为河南省郑州市郑东新区某某道路路北、某某道路路东2号楼22层22*1（商品房买卖合同编号为D140****4274），22*2（商品房买卖合同编号为D140****4281），22*3（商品房买卖合同编号为D140****4295），22*4（商品房买卖合同编号为D140****4303），22*5（商品房买卖合同编号为D140****4315），22*6（商品房买卖合同编号为D140****4321），22*7（商品房买卖合同编号为D140****4331），22*8（商品房买卖合同编号为D140****4342）。房屋用途为办公用房，单价统一为每平方米10,400元。约定每套购房款合同签订当日交付现金50.55%，剩余49.45%款项通过向招商银行房屋抵押贷款支付，付款时间为2014年10月21日，房屋交付时间为2016年6月15日。2015年1月21日法院查封时上述八套房屋均备案登记在刘某名下。
某置业公司诉刘某房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称郑州高新区法院）于2016年1月11日作出（2015）开民初字第12385号调解书，确认如下调解协议：（一）经双方协商确认，刘某与某置业公司于2014年8月31日签订的编号为D140****4274的商品房买卖合同自愿解除……
郑州高新区法院于2016年6月2日作出（2016）豫0191民初6377号判决，判决：（一）解除双方之间签订的合同编号为D140****4295的商品房买卖合同……
因刘某未及时履行涉案房屋的贷款，招商银行股份有限公司郑州分行将刘某、苏某、某置业公司诉至法院，要求偿还贷款本金及利息，郑州高新区法院作出（2017）豫0191民初10566号判决，判决：（一）刘某、苏某于本判决生效之日起10日内向招商银行股份有限公司郑州分行偿还借款本金5,361,494.06元、利息49，419.40元、罚息255.22元、复息166.96元，共计5,411,336.40元（暂计算至2017年4月6日，自2017年4月7日起至本息清偿之日止的利息、复息、罚息按合同约定计算）；（二）刘某、苏某于本判决生效之日起10日内支付招商银行股份有限公司郑州分行律师费198,301.89元；（三）某置业公司对上述判决内容承担连带保证责任；（四）驳回招商银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。
最高人民法院审查再审申请时查明，郑州高新区法院于2018年9月19日作出（2018）豫0191民初14001号判决，判决解除某置业公司与刘某签订的其余六套商品房买卖合同。涉案八套商品房买卖合同约定，本案商品房买卖合同签订当日，刘某应支付八套房屋购房款的50.55%现金。在审查再审申请期间，某置业公司提出刘某未支付2203号房屋首付款和贷款共计2,803,424元，刘某已支付购房款6,030,432元和银行按揭贷款634万元，以上共计12,370,432元。上述商品房买卖合同已经于2014年10月21日以某置业公司作为出卖人，刘某作为买受人在郑州市住房保障和房地产管理局登记备案。对于预告登记，双方签订的补充合同也进行了约定。刘某因非法吸收公众存款罪被郑州市中级人民法院（2017）豫01刑终958号判决，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币三十万元。
某置业公司不服一审、二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2020年3月31日作出（2020）最高法民申1103号裁定：驳回某置业公司的再审申请。
裁判理由
法院生效裁判认为，刘某在合同签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与某置业公司的商品房买卖合同关系成立。根据刘某与某置业公司签订的商品房买卖合同约定，某置业公司应当在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日内）办理房屋权属的初始登记。涉案房屋2014年10月21日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办理合同信息备案，该合同信息备案登记具有对外的公示效力，刘某对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当刘某成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。
某置业公司以刘某违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向郑州高新区法院起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了相应的生效调解书和判决书，要求排除执行。但因某置业公司起诉，郑州高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，某置业公司已为被执行人刘某偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给某置业公司。
裁判要旨
执行标的被查封后，房地产开发企业依据人民法院另案作出的解除合同的生效法律文书，提出案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。房地产开发企业为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保并为被执行人偿还的按揭贷款部分，可以从该房屋变卖价款中优先支付。
关联索引
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条
一审：河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初3148号民事判决（2019年2月18日）
二审：河南省高级人民法院（2019）豫民终637号民事判决（2019年6月12日）
再审：最高人民法院（2020）最高法民申1103号民事裁定（2020年3月31日）
（民一庭）
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