关键词
· 民事
· 案外人执行异议之诉
· 不动产买卖
· 已支付价款
· 多份买卖合同
基本案情
李某水等三人诉称：福建省厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）在执行厦门某公司申请强制执行某某公司债权纠纷一案中，查封、冻结了李某水等三人共同购买的某房地产10层A、B、C、D、E、F、G、H等八单元房产及地下二层38号、39号、46号、125号车位等价值高达数亿元的房产及车位。李某水等三人在查封前就与某某公司签订了商品房买卖合同且已实际入住使用多年，该事实已经过生效仲裁裁决确认，合法有效，应受法律保护。案涉房产和车位未办理过户登记也并非李某水等三人自身原因所致。李某水等三人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，应予支持。厦门某公司申请执行的标的额较小，但厦门中院却查封了包括李某水等三人共同购买的案涉房产、车位在内合计价值高达数亿元的财产，属于超标的额查封、冻结。请求判令撤销（2008）厦执行字第256-16号执行裁定书，不得执行针对某某公司名下的前述房地产。
厦门某公司辩称：1.仲裁裁决不足以对抗（2008）厦执行字第256号案件的执行，李某水等三人在仲裁时并未提交《商品房买卖合同》及《补充协议书》的原件，相关合同并未在厦门市国土资源与房产管理局进行备案登记，厦门市仲裁委员会在裁决时根本无法确认李某水等三人是否曾与厦门某某公司签署过真实、合法、有效的《商品房买卖合同》。厦门市仲裁委员会并未对李某水等三人支付购房款、实际占用案涉房产和车位的具体时间进行核实。2.在某某公司身负巨额债务无法清偿，而被查封房产为其名下唯一可供清偿财产外，即使按目前市场价格估算，被查封房产在支付过户税费、拍卖佣金并优先清偿其他抵押债权后根本无法覆盖其全部债务本息，法院不存在超标的查封的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定，发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或依职权，及时解除超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或其他财产不足以清偿债务的除外。李某水等三人并不具备就查封标的提出异议的主体资格。3.依照《执行异议和复议规定》的精神，应当适用该规定的第二十九条进行裁决。李某水等三人从未说明异议房产的用途及其名下房产情况，如果异议房产并非其名下唯一房产，或该房产的用途非用于异议人自住，则不符合第二十九条规定的第二项条件。李某水等三人提交的裁决书并未对其已支付购房款项的转账凭证进行申核，在已提交证据中也无直接证据可以证明李某水等三人已真实缴付了购房款,无论李某水等三人是否满足二十九条的规定，也未能满足第二十八条的规定。
法院经审理查明：李某水等三人与某某公司签订编号为0342304、0342302、0342303、0342306、0342307、0342308、0342309、0342169号《商品房买卖合同》，均无落款日期。合同约定李某水等三人向某某公司购买某房地产10层A、B、C、D、E、F、G、H八套房产，总价款分别为233万元、70万元、70万元、66.7万元、230万元、72万元、70万元、74万元。某某公司分别向李某水等三人开具《厦门市不动产转让（销售）专用票据》，确认收到李某水等三人购买该八套房产购房款97万元、35万元、55万元、33万元、95万元、56万元、35万元、37万元。上述票据的落款时间均为2006年6月8日。李某水等三人又与某某公司签订编号为0342160、0342161、0342157、0342299号《商品房买卖合同》，均无落款日期。合同约定李某水等三人向某某公司购买该房地产地下二层38号、39号、46号、125号车位，价款均分别为16万元。上述合同附件四《补充协议书》约定，2006年6月10日前支付80000元，余款80000元于合同鉴证后5日内付清。某某公司分别向李某水等三人开具《厦门市不动产转让（销售）专用票据》，确认收到李某水等三人购买该四个车位的购房款8万元、8万元、8万元、8万元。上述票据的落款时间均为2006年6月8日。2009年6月9日，厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处出具一份《证明》，载明该八套房产从2007年9月21日交付使用；该四个车位从2007年9月21日交付使用。
因某某公司未能依约为李某水等三人办理权属登记手续，李某水等三人于2009年9月16日向厦门仲裁委员会申请仲裁。2010年5月15日，厦门仲裁委员会裁决作出厦仲裁字（2010）第0190、0188、0195、0193、0192、0191、0189、0194、0199、0196、0197、0198号裁决书,确认了上述事实，同时载明仲裁庭向保存本案合同原件的部门调阅了本案合同原件，经核对李某水等三人提供的合同复印件与合同原件—致，确认李某水等三人与某某公司的商品房买卖合同关系真实存在，并认定某某公司于2006年5月25日通知办理交房手续，李某水等三人于2007年9月21日占有使用案涉八套房产和四个车位，并据此裁决某某公司应在裁决书作出之日起十日内向厦门市国土局提交办理该八套房产及四个车位权属登记手续需由开发商提供的材料，并继续履行协助李某水等三人取得房产权属登记证书的义务。
2008年5月7日，厦门中院依照厦门某公司的申请查封了案涉房产和车位，并于2014年5月26日进行了续封。厦门中院于2016年8月26日作出(2008)厦执行字第256—16号执行裁定书，驳回了李某水等三人的案外人异议请求。李某水等三人不服，遂提起本案诉讼。
厦门中院于2018年10月30日作出（2016）闽02民初1050号民事判决：驳回李某水等三人的诉讼请求。福建省高级人民法院于2020年3月30日作出（2019）闽民终316号民事判决：撤销厦门中院（2016）闽02民初1050号民事判决，不得执行厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）真浩阁10层A、B、C、D、E、F、G、H等八个单位房产及地下二层38号、39号、46号、125号车位。厦门某公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2021年3月29日作出（2020）最高法民申5716号民事裁定：驳回厦门某公司的再审申请。
裁判理由
最高人民法院认为：第一，李某水等三人共同在案涉8份针对房屋的《商品房买卖合同》以及4份针对车位的《商品房买卖合同》的买受人签字处签字，就案涉房屋以及车位买卖而言，李某水等三人可以被共同视为一方当事人，并且12份合同也可以被共同视为一个交易。因此，二审判决根据案涉交易的总金额认定李某水等三人已经按照合同约定支付了首期购房款，具有事实依据，且李某水等三人同意将剩余购房款按人民法院要求交付执行，符合执行异议和复议规定第二十八条的精神。
第二，厦门某公司主张李某水等三人提交的《厦门市不动产转让（销售）专用发票》不具有真实性，无相应银行转账凭证，二审判决仅以该发票确认购房款支付时间及金额存在错误。其一，根据双方举证情况，李某水等三人已经提交了支付相关购房款的转账凭证；其二，厦门某公司没有提交充分证据证明前述发票系伪造，厦门某公司主张发票所盖厦门某某公司专用章号码与税务机关网站查询号码不一致问题，不足以否定前述发票的真实性。对于厦门某公司的前述主张，不予支持。
裁判要旨
买受人与被执行人签订多份合法有效的书面房地产买卖合同时，人民法院可以结合多份合同的总金额、买受人总共已支付金额等情况，对买受人的付款情况是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，进行审查判断。
关联索引
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第3项。
一审：福建省厦门市中级人民法院（2016）闽02民初1050号民事判决（2018年10月30日）
二审：福建省高级人民法院（2019）闽民终316号民事判决（2020年3月30日）
再审：最高人民法院（2020）最高法民申5716号民事裁定（2021年3月29日）
（民四庭）
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